주택담보대출 가능액

대출 가능액은 세 가지 한도 중 가장 작은 값입니다

주택담보대출 금액은 한 가지 기준으로 정해지지 않습니다. 집값으로 정하는 LTV 한도, 수도권·규제지역에 붙는 금액 한도, 소득으로 정하는 DSR 한도를 각각 계산한 뒤 가장 작은 금액이 최종 한도가 됩니다.

그래서 "집값의 70%까지 된다"는 말만 믿고 계약하면 잔금 때 돈이 모자랄 수 있습니다. 어느 한도에 막히는지 먼저 알아야 부족한 금액을 어떻게 메울지 계획할 수 있습니다.

은행이 한도를 정하는 순서

1. 담보가치 확인: 매매가가 아니라 은행이 인정하는 시세나 감정가를 씁니다. 시세가 매매가보다 낮게 잡히면 한도도 그만큼 줄어듭니다.
2. LTV 곱하기: 지역과 주택 수, 생애최초 여부에 따라 0~80%를 곱합니다.
3. 먼저 보호되는 돈 빼기: 기존 근저당이나 세입자 보증금 같은 선순위 금액, 그리고 소액임차보증금(방공제)을 뺍니다.
4. 금액 한도 적용: 수도권·규제지역은 집값 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원을 넘을 수 없습니다.
5. DSR 역산: 연소득의 40%에서 기존 대출 원리금을 빼고, 스트레스 금리를 더한 금리로 빌릴 수 있는 원금을 거꾸로 구합니다.
6. 작은 값 선택: 담보 기준과 소득 기준 중 작은 금액이 대출 가능액입니다.

여기에 은행 자체 심사(신용점수, 연체 이력, 직장 재직 기간)가 더해져 실제 금액이 조금 더 줄어들 수 있습니다.

2026년 지역별 핵심 기준

규제지역은 서울 전역과 경기 15곳입니다. 규제지역에서 무주택 세대주이고 부부합산 연소득 9,000만원 이하, 주택가격 8억원 이하이면 서민·실수요자로 LTV 60%를 받을 수 있습니다. 수도권·규제지역에서 집을 사며 대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 하고, 1주택자는 6개월 안에 기존 집을 팔아야 합니다.

사례 1: 지방 광역시 5억원 아파트

무주택자가 지방 광역시의 5억원 아파트를 삽니다. LTV 70%, 연소득 5,000만원, 기존 대출 없음, 연 4.3% 30년 원리금균등, 가산금리 0.75%p로 가정합니다.

담보 기준은 5억원 × 70% = 3억 5,000만원에서 방공제 2,800만원을 빼 322,000,000원입니다. 소득 기준은 308,700,000원입니다. 따라서 대출 가능액은 308,700,000원이고, 한도를 정한 쪽은 소득입니다.

이 경우 방공제를 없애도 대출액은 늘지 않습니다. 소득이 먼저 막히기 때문입니다. 배우자 소득을 합치거나 다른 대출을 줄이는 쪽이 효과가 있습니다. 이 금액을 약정 금리 4.3%로 빌리면 매달 1,527,668원을 갚게 됩니다. 집값 5억원에서 대출을 뺀 약 1억 9,130만원과 취득 부대비용은 자기자금으로 준비해야 합니다.

사례 2: 서울 7억원 아파트, 서민·실수요자

부부합산 연소득 8,500만원인 무주택 세대주가 서울 7억원 아파트를 삽니다. 서민·실수요자 요건을 갖춰 LTV 60%, 연 4.3% 30년, 가산금리 3%p로 계산합니다.

담보 기준은 7억원 × 60% = 4억 2,000만원에서 서울 방공제 5,500만원을 빼 365,000,000원입니다. 소득 기준은 413,280,000원이라 담보 기준 365,000,000원이 최종 한도입니다. 만약 은행에서 방공제 면제 보험 가입이 되면 담보 기준이 4억 2,000만원으로 올라가고, 이번에는 소득 기준 413,280,000원이 한도가 됩니다.

이처럼 막히는 쪽이 바뀌면 한도를 늘리는 방법도 달라집니다.

막힌 쪽에 따라 다른 한도 늘리는 법

• 소득 한도에 막힐 때: 배우자를 공동채무자로 넣어 소득 합산, 마이너스통장 한도 축소, 고정 기간이 긴 금리 유형 선택, 허용 범위 안에서 만기 늘리기.
• 담보 한도에 막힐 때: 생애최초나 서민·실수요자 요건 확인, 방공제 면제 보험 가입 가능 여부 확인, 선순위 대출을 잔금 때 함께 정리.
• 금액 한도에 막힐 때: 수도권·규제지역은 다른 방법으로 넘을 수 없습니다. 자기자금 계획을 다시 세워야 합니다.

신용대출을 더 받아 잔금을 메우는 방법은 DSR을 다시 끌어올리고, 대출 목적에 따라 제한될 수 있어 신중해야 합니다.

은행 대출 말고 함께 비교할 것

2금융권은 DSR 기준이 50%라 소득 한도가 조금 넓습니다. 하지만 LTV와 금액 한도는 같고 금리가 높은 편이라 매달 내는 돈이 늘어납니다. 한도가 조금 부족하다는 이유만으로 옮기기보다 총이자를 함께 비교해야 합니다.

소득과 집값 요건을 갖춘 무주택자라면 정부 지원 정책 대출도 따로 확인해 볼 만합니다. 정책 대출은 은행 대출과 기준이 달라 LTV, 소득 요건, 주택가격 상한이 각각 정해져 있습니다. 같은 집이라도 어느 대출을 쓰느냐에 따라 한도와 금리가 달라지므로 두세 가지 조건을 나란히 놓고 계산해 보는 것이 좋습니다.

신청 전 체크리스트와 계산기 사용법

• 계약 전에 은행에서 예상 시세와 한도를 미리 물어봤나요?
• 생애최초, 서민·실수요자 요건을 서류로 증명할 수 있나요?
• 잔금일까지 대출 심사 기간이 충분한가요? 보통 2~4주 여유를 둡니다.
• 취득세와 등기비용 같은 부대비용도 자기자금에 넣었나요?

계산기에는 담보가치, LTV, 선순위 금액, 지역과 방 수, 방공제 면제 보험 여부, 금액 한도, 연소득, 기존 대출 연 원리금, 금리, 만기, 가산금리, DSR 한도를 넣습니다. 결과 화면에서 담보 기준과 소득 기준이 따로 나오니 어느 쪽이 작은지 보면 됩니다. 담보 쪽만 자세히 보려면 LTV 계산기, 소득 쪽은 DSR 계산기를 쓰고, 부대비용은 취득세 계산기로 함께 준비하세요.

최종 금액은 은행 심사로 확정됩니다. 계산 결과는 계약 전에 자금 계획을 세우는 출발점으로 쓰면 좋습니다.