간주임대료

간주임대료, 누가 내야 하나요

간주임대료는 전세보증금이나 월세 보증금을 받은 집주인이 그 돈으로 이자를 번 것으로 보고 임대수입에 더하는 금액입니다. 세금 자체가 아니라 주택임대소득을 계산할 때 수입에 보태는 숫자입니다. 대상은 두 경우입니다.

• 3주택 이상: 부부 합산 3주택 이상이고 보증금 합계가 3억원을 넘는 경우입니다.
• 고가 2주택(2026년 귀속분부터): 기준시가 12억원을 넘는 주택 2채를 가졌고 그 보증금 합계가 12억원을 넘는 경우입니다.

주거전용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 빠지고, 그 보증금도 합계에서 뺍니다. 내년 이후 이 특례가 이어질지는 따로 확인해야 합니다.

고가 2주택 과세는 올해 처음 적용됩니다. 2026년에 받은 보증금에 대한 간주임대료는 2027년 5월 종합소득세 신고 때 처음 반영되니, 전세를 준 고가주택 두 채가 있다면 연말 전에 보증금 합계를 미리 따져 보세요.

계산식은 이렇습니다

보증금 합계에서 3억원을 빼고, 60%를 곱한 뒤, 임대 일수 비율과 정기예금이자율을 곱합니다. 장부로 신고하는 사업자는 임대사업에서 생긴 이자·배당 수입을 마지막에 뺄 수 있습니다.

(보증금 합계 − 3억원) × 60% × 임대일수 ÷ 365 × 정기예금이자율 − 임대사업 금융수익

3억원 공제는 보증금이 가장 큰 주택부터 차례로 적용합니다. 정기예금이자율은 해마다 시행규칙으로 정합니다. 2025년 귀속분은 3.1%이고, 2026년 귀속분 이율은 아직 확정되지 않았으니 신고 때 확인하세요.

상황별 간주임대료

이 사이트 계산기에 이자율 3.1%를 넣어 계산한 결과입니다.

보증금 8억원이면 공제 후 5억원의 60%인 3억원에 3.1%를 곱해 930만원이 됩니다. 고가 2주택도 3억원을 뺀 뒤 같은 방식으로 계산하므로, 대상에 들기만 하면 금액이 크게 나옵니다.

그래서 세금은 얼마일까요

간주임대료는 월세 수입과 합쳐 주택임대소득세를 계산합니다. 다른 소득금액이 3,000만원인 사람이 월세 없이 간주임대료 930만원만 있다면, 이 사이트 주택임대소득세 계산기로 분리과세 716,100원이 나옵니다.

월세 900만원이 더 있으면 총수입이 1,830만원이 되어 분리과세 1,409,100원입니다. 총수입이 2,000만원을 넘는 순간 분리과세를 고를 수 없으니, 월세와 간주임대료를 합친 금액을 먼저 확인하세요.

건강보험 피부양자라면 보험료 영향도 함께 따져야 합니다. 간주임대료도 임대 소득에 들어가므로 보증금만 받는 집주인이라도 피부양자 자격과 지역보험료에 영향을 줄 수 있습니다.

헷갈리기 쉬운 점과 입력 팁

상가 임대의 부가가치세 간주임대료는 이것과 다른 제도입니다. 3억원 공제와 60% 반영이 없으니 섞어 쓰지 마세요.

주택 수는 부부 합산으로 넣되, 소득은 집 주인별로 따로 계산합니다. 보증금이 해 중간에 바뀌었거나 주택마다 임대 기간이 다르면 일수별로 나눠 계산해야 하므로 결과를 참고용으로 보세요. 결과는 입력값으로 만든 추정치이며 실제 금액은 5월 종합소득세 신고에서 확정됩니다.