전월세 전환·보증금 조정

전환율 상한은 기준금리를 따라 움직입니다

보증금을 월세로 바꿀 때 쓸 수 있는 전환율의 상한은 "한국은행 기준금리 + 연 2%p"와 "연 10%" 가운데 낮은 쪽입니다. 기준금리가 8%를 넘지 않는 한 앞의 식이 늘 더 낮으므로, 사실상 기준금리가 상한을 정합니다. 2026년 8월 27일 기준금리가 연 3.00%로 올라 지금 상한은 연 5.00%입니다.

기준금리는 한국은행 금융통화위원회가 1년에 여러 차례 다시 정합니다. 그래서 계산할 때는 계약서를 쓴 날이 아니라 전환을 합의하는 시점의 기준금리를 넣어야 합니다. 금리가 오른 직후라면 몇 달 전에 들은 금액과 상한이 달라질 수 있습니다.

반전세로 바꿀 때의 계산 사례

이 사이트 계산기에 기준금리 3.00%를 넣어 자주 있는 경우를 계산했습니다.

법정 상한은 넘지 말라는 선일 뿐, 꼭 그만큼 받아야 한다는 뜻은 아닙니다. 두 번째 줄처럼 더 낮은 비율로 합의하면 세입자의 월 부담이 약 8만 3천원 줄어듭니다. 마지막 줄은 월세를 보증금으로 돌리는 방향이라 법정 상한이 없고, 같은 5%로 거꾸로 계산한 참고값입니다.

상한이 적용되는 때와 아닌 때

• 적용되는 경우: 계약 기간 중에 보증금 일부를 월세로 바꿀 때, 계약갱신요구권을 써서 갱신하면서 보증금을 월세로 돌릴 때입니다.
• 보통 적용되지 않는 경우: 계약이 끝난 뒤 새 세입자와 맺는 신규 계약은 보증금과 월세를 시세에 맞춰 정합니다. 같은 세입자와 합의로 다시 계약하는 경우는 사정에 따라 판단이 갈릴 수 있습니다.
• 상가: 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 "연 12%"와 "기준금리 × 4.5배" 가운데 낮은 쪽이 상한입니다. 기준금리 3.00%면 13.5%보다 낮은 12%가 적용됩니다. 이 계산기는 주택 기준이므로 상가는 따로 계산해야 합니다.

전환 금액이나 적용 여부로 다툼이 생기면 소송 전에 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 비용이 적고 절차가 간단해 먼저 이용해 볼 만합니다.

보증금을 바꾼 뒤 챙길 일

1. 변경 계약서 작성: 전환 금액, 바뀐 보증금과 월세, 적용 시작일, 돌려받을 보증금의 지급일을 적고 양쪽이 서명합니다.
2. 전월세 변경 신고: 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약은 금액이 바뀐 날부터 30일 안에 변경 신고를 해야 합니다. 2025년 6월 1일부터는 신고하지 않으면 과태료가 부과됩니다.
3. 확정일자 확인: 보증금이 줄어드는 전환이면 기존 확정일자가 그대로 효력을 가집니다. 반대로 보증금이 늘면 늘어난 부분은 새 확정일자를 받은 날부터 순위가 생깁니다. 전월세 신고를 하면 확정일자도 함께 부여됩니다.
4. 돌려받는 돈의 기록: 보증금 일부를 돌려받을 때는 계좌 이체로 받고, 받은 사실을 변경 계약서에 남깁니다.

서류 정리는 사소해 보여도 나중에 보증금을 돌려받을 때 순위와 금액을 증명하는 근거가 됩니다. 전환 당일에 한 번에 처리해 두세요.

자주 생기는 오해

• "전환율 5%면 월세가 5% 오른다": 아닙니다. 5%는 월세로 돌리는 보증금에 곱하는 연 비율입니다. 1억원을 돌리면 1년에 500만원, 한 달에 416,666원이 상한입니다.
• "집주인이 원하면 언제든 전환할 수 있다": 계약 기간 중 전환은 양쪽이 합의해야 합니다. 세입자가 동의하지 않으면 보증금을 월세로 바꿀 수 없습니다.
• "갱신 때는 전환율만 지키면 된다": 갱신요구권을 쓴 갱신이라면 임대료 증액 5% 상한도 함께 걸립니다. 전환과 증액을 섞으면 두 기준을 모두 확인해야 합니다.

계산기의 합의 전환율 칸은 법정 상한보다 낮게 합의했을 때만 씁니다. 상한보다 높은 비율을 넣어도 계산기는 법정 상한으로 계산합니다.

세입자와 집주인이 함께 따져 볼 점

세입자에게 전환은 목돈 부담과 보증금 반환 위험을 줄이는 대신 매달 나가는 돈이 늘어나는 선택입니다. 전세대출 금리가 전환율보다 낮다면 대출을 유지하는 편이 월 부담이 적을 수 있습니다. 예를 들어 2억원을 연 4.35% 대출로 유지하면 월 이자는 725,000원으로, 5%로 전환한 월세 833,333원보다 낮습니다.

집주인에게는 돌려줄 보증금을 마련할 돈이 필요하고, 늘어난 월세는 임대소득세 대상이 될 수 있습니다. 2주택 이상이면 월세 전부가, 1주택이라도 기준시가 12억원을 넘는 주택이면 월세가 과세됩니다.

전환 전후의 월 부담은 전세와 월세 비교 계산기로, 갱신 때 함께 걸리는 5% 상한은 임대료 상승분 계산기로, 집주인의 세금은 주택임대소득세 계산기로 이어서 확인할 수 있습니다.