감정평가 (원가·비교·수익 8방식)

세 가지 방식, 여덟 가지 방법

감정평가에 관한 규칙은 가격을 구하는 방식을 원가, 비교, 수익의 세 가지로 나눕니다. 새로 만들려면 얼마가 드는지, 비슷한 것이 얼마에 팔렸는지, 앞으로 얼마를 벌어 주는지를 각각 묻는 셈입니다. 같은 원리로 가격뿐 아니라 임대료도 구할 수 있어 방법은 모두 여덟 가지가 됩니다.

규칙은 대상마다 먼저 쓸 방법도 정해 두었습니다. 토지는 공시지가기준법, 건물만 따로 볼 때는 원가법, 아파트처럼 토지와 건물을 한꺼번에 볼 때는 거래사례비교법, 임대료는 임대사례비교법이 기본입니다.

같은 건물도 방식마다 값이 다릅니다

가상의 소형 상가건물 하나를 세 방식으로 평가해 보았습니다. 숫자는 모두 가정이며, 결과는 이 사이트 계산기로 구했습니다.

원가법의 재조달원가는 지금 같은 건물을 새로 짓는 비용이고, 잔가율은 낡은 만큼 값을 깎는 감가수정을 비율로 나타낸 것입니다. 지은 지 오래된 건물일수록 잔가율이 낮아져 원가법 결과가 시장 가격보다 낮게 나오기 쉽습니다.

위 표에서는 최대 1억 5,000만원이 차이 납니다. 실제 평가에서는 세 값을 단순 평균하지 않습니다. 주된 방법으로 구한 값을 다른 방법의 결과와 비교해 합리성을 검토하고, 필요하면 조정해 최종 금액을 정합니다. 이를 시산가액 조정이라고 합니다. 임대 수익이 중요한 상가라면 수익환원법 결과에 더 무게가 실릴 수 있습니다.

수익환원법은 환원율이 전부입니다

순영업소득 3,000만원은 그대로 두고 환원율만 바꾸면 결과가 크게 흔들립니다.

• 환원율 4.5%: 666,666,666원
• 환원율 5%: 600,000,000원
• 환원율 5.5%: 545,454,545원

0.5%p 차이로 5,000만원 넘게 움직입니다. 환원율은 주변의 비슷한 건물이 실제로 거래된 가격과 수익에서 근거를 찾아야 합니다. 순영업소득도 대출이자와 소득세를 빼기 전 금액으로 맞춰야 앞뒤가 맞습니다.

토지는 공시지가에서 출발합니다

공시지가기준법은 비슷한 표준지의 ㎡당 공시지가에 시점 차이, 지역 차이, 도로·모양 같은 개별 차이를 곱해 단가를 구합니다. 표준지 공시지가 300만원, 시점 1.03, 지역 1.00, 개별 0.95로 200㎡ 토지를 넣으면 ㎡당 2,935,500원, 토지가액은 587,100,000원입니다.

실제 평가에서는 여기에 시세와의 차이를 반영하는 그 밖의 요인 보정이 더해질 수 있습니다. 그래서 공시지가를 그대로 곱한 값이 감정가와 같다고 보면 안 됩니다.

감정가가 쓰이는 곳과 읽는 법

• 법원 경매: 감정가는 1회차 최저매각가격의 출발점입니다. 평가 시점이 매각기일보다 몇 달 앞서므로 그 사이 시세 변화를 따로 봐야 합니다.
• 담보대출: 시세가 없는 단독주택이나 상가는 감정가가 담보가치가 됩니다.
• 상속·증여: 평가기간 안의 감정가액은 세법상 시가로 인정될 수 있습니다.

정식 감정평가서는 감정평가법인등이 작성합니다. 비용은 감정평가수수료 계산기, 경매 회차별 가격은 경매 최저가·입찰보증금 계산기, 건물의 남은 가치는 건물 잔존가치 계산기로 함께 확인해 보세요.