빚 갚을 능력 비율(DSR)

DSR은 1년 동안 갚는 돈을 1년 소득으로 나눈 값입니다

DSR은 한 사람이 1년 동안 모든 대출에 내는 원금과 이자를 더한 뒤, 1년 소득으로 나눈 비율입니다. 주택담보대출만 보는 것이 아니라 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부, 카드론까지 함께 봅니다. 그래서 집값이 충분해도 다른 빚이 많으면 주택담보대출이 줄어듭니다.

이 규제는 가계대출 총액이 1억원을 넘는 사람에게 적용됩니다. 은행은 40%, 저축은행·보험·카드사 같은 2금융권은 50%가 기준입니다. 예를 들어 연소득이 6,000만원이면 은행에서 1년에 갚을 수 있는 원리금 합계는 2,400만원까지입니다.

은행이 DSR을 계산하는 순서

창구에서 보는 순서는 대체로 같습니다. 순서를 알면 어디서 한도가 깎이는지 미리 짐작할 수 있습니다.

1. 소득 확정: 직장인은 원천징수영수증, 사업자는 소득금액증명원으로 1년 소득을 정합니다. 증빙이 약하면 건강보험료나 국민연금 납부액으로 소득을 추정하기도 합니다.
2. 기존 대출 환산: 주택담보대출은 실제 약정대로, 신용대출은 만기와 관계없이 5년 분할상환으로 바꿔 계산합니다. 마이너스통장은 쓴 돈이 아니라 약정 한도 전체가 잡힙니다.
3. 새 대출에 스트레스 금리 더하기: 약정 금리에 가산금리를 더한 높은 금리로 원리금을 다시 계산합니다. 실제로 내는 이자는 약정 금리 그대로입니다.
4. 합계 ÷ 소득: 기존 대출과 새 대출의 연 원리금을 더해 소득으로 나눕니다. 40%를 넘으면 넘지 않을 때까지 대출액을 줄입니다.

무주택자의 전세대출, 중도금·이주비 같은 집단대출, 300만원 이하 소액 신용대출 등은 원칙적으로 계산에서 빠집니다.

2025~2026년 스트레스 DSR 3단계 기준

스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 수 있다고 보고 한도를 미리 보수적으로 잡는 장치입니다. 2025년 7월부터 3단계가 시행 중이고, 2025년 10월 대책으로 수도권·규제지역 주택담보대출의 가산금리 하한이 3%p로 올랐습니다.

같은 3%p라도 금리 유형에 따라 실제로 더해지는 폭이 다릅니다. 혼합형은 3%p의 80%인 2.4%p, 주기형은 40%인 1.2%p만 더합니다.

사례로 보는 맞벌이 부부의 DSR

부부합산 연소득 8,500만원인 맞벌이 부부가 서울에서 3억 5,000만원을 빌리려 합니다. 약정 금리는 연 4.2%, 만기 30년 원리금균등입니다. 기존 신용대출의 DSR용 연 원리금은 480만원으로 잡혔다고 가정합니다.

이 사이트 계산기로 넣어 보면 변동금리(가산 3%p) 기준 새 대출의 연 원리금은 28,509,104원이고 DSR은 39.2%로 한도 안에 들어옵니다. 최대 대출 가능액은 358,480,000원입니다. 혼합형(2.4%p)이면 381,000,000원, 주기형(1.2%p)이면 433,330,000원까지 늘어납니다. 만기까지 고정금리라 가산금리가 없으면 497,590,000원입니다.

여기서 신용대출을 모두 갚아 기존 연 원리금이 0원이 되면, 변동금리 기준 최대액이 417,410,000원으로 약 5,900만원 늘어납니다. 반대로 소득이 한 사람분 5,000만원뿐이면 186,600,000원으로 크게 줄어듭니다.

한도 계산에 쓴 7.2%는 심사용 금리일 뿐입니다. 변동금리 최대액 358,480,000원을 실제 약정 금리 4.2%로 빌리면 첫 달 상환액은 1,753,028원입니다. 한도와 별개로 이 금액을 매달 낼 수 있는지 꼭 따져 보세요.

한도를 합법적으로 늘리는 방법

• 부부 소득 합산: 배우자를 공동채무자로 넣으면 소득을 합칠 수 있습니다. 대신 배우자의 대출도 함께 더해집니다.
• 안 쓰는 마이너스통장 정리: 한도 전체가 대출로 잡히므로 쓰지 않는 한도를 줄이면 바로 여력이 생깁니다.
• 금리 유형 선택: 고정 기간이 긴 상품일수록 가산금리가 작게 붙습니다. 다만 약정 금리 자체가 더 높을 수 있으니 매달 내는 돈도 같이 봐야 합니다.
• 만기 조정: 만기가 길수록 연 원리금이 줄어듭니다. 수도권·규제지역 주택담보대출은 30년 이내입니다.
• 소득 증빙 보완: 최근 이직이나 연봉 인상이 있으면 증빙 시점에 따라 소득이 다르게 잡힐 수 있으니 서류를 미리 챙깁니다.

원금균등 상환은 첫해 원리금이 커서 같은 조건에서도 DSR이 높게 나옵니다. 위 사례를 원금균등으로 바꾸면 이 계산기 기준 DSR이 49.0%로 한도를 넘습니다.

자주 하는 실수

첫째, 마이너스통장을 0원만 썼으니 괜찮다고 생각하는 경우입니다. 한도 전체가 대출로 잡힙니다. 둘째, 대출 직전에 자동차 할부나 카드론을 새로 받는 경우입니다. 실행일 기준으로 다시 심사하니 계약 후에도 새 대출은 미루는 편이 안전합니다. 셋째, 스트레스 금리를 빼고 한도를 계산하는 경우입니다. 실제 한도는 생각보다 수천만원 작게 나옵니다.

또 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받았다면 2025년 10월 29일 이후 취급분부터 이자 상환액이 DSR에 들어간다는 점도 기억해야 합니다.

신청 전 체크리스트와 계산기 사용법

• 최근 1년 소득 증빙 서류와 금액을 확인했나요?
• 모든 대출의 잔액, 한도, 금리, 만기를 한 장에 정리했나요?
• 희망 금리 유형(변동·혼합·주기·고정)을 정했나요?
• LTV와 금액 한도로 막히는지도 함께 확인했나요?

계산기에는 소득, 기존 대출의 연 원리금, 새 대출 원금과 금리, 만기, 상환 방식, 가산금리, DSR 한도를 넣습니다. 기존 신용대출의 연 원리금이 궁금하면 신용대출 한도·금리 계산기로 먼저 구하고, 소득 증빙이 부족하면 추정·인정소득 계산기를 참고하세요. 집값 기준 한도까지 한 번에 비교하려면 주택담보대출 가능액 계산기가 편합니다.

계산 결과는 참고용입니다. 실제 한도는 은행의 소득 인정 방식과 심사 시점의 금리에 따라 달라지니, 결과를 들고 은행 상담을 받으면 시간을 줄일 수 있습니다.