부동산 법원 경매 목표수익률 역산 적정 입찰가 및 권리분석 가이드
부동산 경매 입찰가는 단순 감정가나 최저매각가격 기준이 아니라, 낙찰 후 시세와 권리분석상 인수비용(선순위 보증금), 명도비용, 취득세, 인테리어 수리비 및 금융비용을 모두 차감한 후 투자자가 희망하는 목표 안전마진(수익률)을 확보할 수 있도록 역산해야 합니다. 이 계산기는 예상 임대수익을 목표 수익률로 나누는 수익환원 방식으로 상한 입찰가를 구합니다.
적정 입찰가는 거꾸로 계산합니다
경매 입찰가는 감정가나 최저가에서 몇 %를 깎는 식으로 정하면 위험합니다. 이 계산기는 반대 방향으로 갑니다. 먼저 1년에 남는 순수익을 구하고, 내가 원하는 수익률로 나눠 넣을 수 있는 돈의 상한을 정합니다. 그다음 보증금, 명도·수리비, 취득비용을 반영해 낙찰가로 바꿉니다.
그래서 이 결과는 "얼마에 낙찰될까"가 아니라 "얼마까지 써도 되나"라는 질문의 답입니다. 이 금액보다 높게 써야만 낙찰된다면 그 물건은 내 기준에 맞지 않는 물건입니다.
목표 수익률 1%p가 바꾸는 상한 입찰가
월세 90만원, 보증금 1,000만원, 연 운영비 100만원, 공실률 5%, 취득비용률 3%, 명도·수리비 800만원인 소형 주택을 이 사이트 계산기에 넣었습니다. 1년 순영업소득은 926만원으로 같고 목표 수익률만 바꿨습니다.
| 목표 수익률 | 허용 실투자금 | 상한 입찰가 |
|---|---|---|
| 연 4% | 231,500,000원 | 226,699,029원 |
| 연 5% | 185,200,000원 | 181,747,572원 |
| 연 6% | 154,333,333원 | 151,779,935원 |
여기서 보증금 1,000만원은 수입이 아니라 낙찰가 일부를 대신 메워 주는 돈으로 더해지고, 명도·수리비 800만원은 처음에 따로 나가는 돈이라 빠집니다. 4%와 6%의 차이는 약 7,500만원입니다. 목표 수익률은 기분이 아니라 근거로 정해야 합니다. 같은 지역 비슷한 물건의 매매가와 월세로 실제 수익률을 먼저 구해 보고, 그보다 높게 잡을지 판단하세요.
취득비용률을 잘못 넣으면 생기는 차이
경매로 산 부동산도 취득세는 매매와 같은 기준으로 냅니다. 주택은 가격과 주택 수에 따라 1~3%, 다주택 중과 시 8%나 12%이고, 상가나 토지 같은 주택 외 부동산은 지방교육세와 농어촌특별세를 합해 4.6%입니다. 위 사례를 목표 수익률 5%로 두고 취득비용률만 바꾸면 다음과 같습니다.
- 취득비용 0%로 입력: 187,200,000원
- 상가 수준 4.6%: 178,967,495원
- 다주택 중과 수준 13%: 165,663,716원
중과 대상인데 취득비용을 0으로 두면 상한이 2,000만원 넘게 부풀어 보입니다. 세율이 헷갈리면 취득세 계산기로 낙찰 예상가 기준 세액을 먼저 구해 비율로 바꿔 넣으세요.
최저가와 겹쳐 보면 입찰 여부가 보입니다
위 물건의 감정가가 2억 5,000만원이고 20%씩 낮추는 법원이라고 해 보겠습니다. 1회차 최저가는 250,000,000원, 2회차는 200,000,000원, 3회차는 160,000,000원입니다.
목표 수익률 5%의 상한은 181,747,572원입니다. 2회차는 최저가부터 상한을 넘으니 입찰하지 않는 것이 맞습니다. 3회차라면 1억 6,000만원에서 약 1억 8,174만원 사이가 내가 쓸 수 있는 범위입니다. 경쟁이 붙어 이 범위를 넘으면 다음 물건을 보는 것이 원칙입니다.
경매에만 있는 비용을 빠뜨리지 마세요
- 인수할 보증금: 대항력 있는 임차인이 배당에서 다 받지 못한 돈은 낙찰자가 떠안습니다. 이 금액은 명도·수리비 칸에 더합니다.
- 미납 관리비: 아파트 같은 집합건물은 판례상 전 소유자가 밀린 관리비 중 공용부분을 낙찰자가 부담할 수 있습니다. 연체료는 승계되지 않습니다.
- 명도비용: 이사비 합의나 강제집행 비용, 그리고 그 기간의 이자와 공실을 함께 봅니다.
- 등기 비용: 법원이 소유권이전 등기와 낙찰로 사라지는 권리의 말소 등기를 촉탁할 때 드는 세금과 국민주택채권 매입 비용도 낙찰자가 냅니다. 취득비용률에 함께 넣으세요.
- 잔금 대출 이자: 경락잔금대출도 일반 주택담보대출과 같은 LTV·DSR 규제를 받습니다. 규제지역에서 2주택 이상이 되면 주택 구입 목적 대출이 막혀 있습니다.
경매로 취득하는 토지는 부동산거래신고법에 따라 토지거래허가 대상에서 빠집니다. 하지만 대출 규제와 세금은 그대로 적용되니 허가 예외만 보고 판단하면 안 됩니다.
입력 순서 정리
- 주변 월세 시세로 월 임대료와 보증금을 정합니다.
- 보유세·수선비·관리비를 합쳐 연 운영비를 넣고, 공실률을 정합니다.
- 취득세와 부대비용을 낙찰가 대비 비율로 넣습니다.
- 명도·수리비와 인수할 보증금을 합쳐 추가 비용에 넣습니다.
- 근거 있는 목표 수익률을 넣고 상한 입찰가를 확인합니다.
회차별 최저가는 경매 최저가·입찰보증금 계산기, 인수할 금액은 경매 배당 계산기, 명도 예산은 명도비용 계산기로 미리 구해 두면 입력이 정확해집니다. 권리관계와 사건 정보는 법원 경매정보의 매각물건명세서와 관할 법원에서 직접 확인하세요.
| 비용 항목 | 예상 지출 규모 | 입찰가 산정 시 반영 기준 |
|---|---|---|
| 취득세 및 지방교육세 | 낙찰가의 1.1% ~ 13.4% | 주택 수 및 면적(85㎡ 이하)에 따른 법정 취득세율을 낙찰가에 곱하여 필수 현금으로 계상 |
| 명도 및 강제집행 비용 | 평당 10~15만원 선 (또는 이사비 합의) | 대항력 없는 임차인 또는 채무자 명도 시 이사비 협의(200~500만원) 또는 법원 인도명령 집행비용 반영 |
| 선순위 인수 권리 | 임차보증금 전액 (경우별) | 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당 보증금은 낙찰자가 전액 인수하므로 입찰가에서 100% 감액 |
| 경락잔금대출 금융비용 | 대출액 × 금리 × 보유기간 | 경락잔금대출도 일반 주담대처럼 LTV(지역·주택 수에 따라 40~70%, 규제지역 2주택 이상 0%)와 DSR이 적용됨. 잔금 납부부터 명도·임대(또는 재매각)까지의 이자를 반영 |
전제 조건: 예상 월세 100만원, 돌려줄 임대보증금 2,000만원, 목표 연 순수익률 5%, 연 운영비 120만원, 공실률 5%, 취득비용률(취득세·명도 외 부대비용) 5%, 명도·수리비 1,000만원, 인수 권리 0원
※ 같은 조건을 이 사이트의 계산기에 넣어 얻은 값입니다. 실제 세액·한도는 개인 조건, 지자체 조례, 금융기관 심사에 따라 달라질 수 있습니다.
부동산이 낙찰될 때 그 권리를 포함하여 그보다 후순위 권리들을 모두 소멸(말소)시키는 기준이 되는 권리입니다. 통상 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 등기부등본에 가장 먼저 설정된 권리가 말소기준권리가 됩니다.
은행은 보통 낙찰가와 감정가(또는 시세) 중 낮은 쪽을 담보가치로 봅니다. 여기에 지역·주택 수에 따른 LTV(규제지역 무주택·처분조건부 1주택 40%, 생애최초 70%, 비규제지역 70% 안팎, 규제지역 2주택 이상 0%)와 DSR 40%, 수도권·규제지역 주담대 금액 한도가 함께 적용됩니다. 입찰 전에 은행에서 한도를 확인하세요.
저감률은 법원마다 정합니다. 서울 소재 법원은 보통 20%, 인천·경기 법원은 대체로 30%를 낮추고, 그 밖의 지역은 법원별로 20~30% 등으로 다릅니다. 예를 들어 5억원 물건이 20% 저감 법원에서 1회 유찰되면 다음 회차 최저가는 4억원입니다. 정확한 저감률은 매각기일 공고에서 확인하세요.
인도명령은 낙찰자가 매각대금을 완납한 후 6개월 이내에 신청하면 법원이 변론 없이 신속하게 부동산 인도를 명하는 간이 절차입니다. 6개월이 경과하거나 대항력 있는 점유자인 경우에는 정식 명도소송을 거쳐야 하므로 최소 6개월 이상의 기간이 소요됩니다.