대출 이자·상환표

상환표는 이렇게 읽습니다

대출 상환표에는 회차마다 낼 돈, 그 안의 원금과 이자, 남은 원금(잔액)이 적혀 있습니다. 이자를 구하는 원리는 하나입니다. 매달 이자는 "남은 원금 × 연 금리 ÷ 12"입니다. 남은 원금이 줄어야 이자가 줄어든다는 뜻입니다.

상환 방식은 이 남은 원금을 얼마나 빨리 줄이느냐의 차이입니다. 원금을 빨리 줄일수록 총이자는 작아지고, 대신 초기에 매달 내는 돈이 커집니다.

같은 3억원, 방식에 따라 이렇게 다릅니다

대출 3억원, 연 4.5%, 만기 30년으로 이 사이트 계산기에 넣은 결과입니다. 금리가 만기까지 그대로라고 가정했습니다.

거치 기간에는 이자만 내서 처음엔 가볍지만, 거치가 끝나면 남은 기간에 원금을 몰아 갚아야 합니다. 거치 1년이면 2년차부터 매달 약 154만 5천원, 거치 3년이면 약 160만원으로 뛰어 오히려 원리금균등보다 부담이 커집니다.

원리금균등은 처음 몇 년 동안 대부분 이자입니다

원리금균등은 매달 내는 돈이 같지만 그 안의 구성은 계속 바뀝니다. 위 3억원 사례에서 1년차에 낸 약 1,824만원 가운데 원금은 4,839,680원, 이자는 13,400,991원입니다. 낸 돈의 약 73%가 이자입니다.

10년을 갚아도 남은 원금은 240,268,304원으로 처음의 80%가 그대로 남아 있습니다. 원금과 이자가 거의 반반이 되는 시점은 15년차 무렵이고, 마지막 30년차에는 이자가 43만원 정도에 불과합니다.

그래서 대출 초기에 원금을 조금이라도 미리 갚으면 효과가 큽니다. 이후 수십 년 동안 그 원금에 붙을 이자가 사라지기 때문입니다.

원리금균등과 원금균등, 무엇을 고를까

위 사례에서 원금균등은 첫 달에 438,278원을 더 내는 대신 30년 총이자를 44,157,634원 아낍니다. 원금균등의 월 상환액은 매달 조금씩 줄어 12년차 무렵부터는 원리금균등보다 작아집니다.

고르는 기준은 세 가지 질문으로 정리할 수 있습니다. 첫째, 대출 초기 몇 년 동안 더 큰 월 상환액을 감당할 수 있나요? 둘째, 몇 년 안에 집을 팔거나 대출을 갈아탈 계획이 있나요? 오래 갚을수록 원금균등의 이점이 커지고, 일찍 정리하면 차이가 작습니다. 셋째, 대출 한도가 빠듯한가요? 원금균등은 첫해 원리금이 커서 소득 기준 한도 심사에서 불리하게 나올 수 있습니다.

초기 부담이 걱정된다면 원리금균등으로 받고 여윳돈이 생길 때마다 원금을 미리 갚는 방법도 있습니다. 수수료가 없어질 때까지 무조건 기다리기보다 이자 절감액과 수수료를 비교해 보세요. 일찍 갚을수록 아끼는 이자가 커집니다.

만기와 금리가 바뀌면 얼마나 달라질까

같은 3억원 원리금균등을 기준으로 만기와 금리만 바꿔 보았습니다.

만기를 30년에서 40년으로 늘리면 월 상환액은 17만원쯤 줄지만 총이자는 1억원 넘게 늘어납니다. 수도권·규제지역 주택담보대출은 만기가 30년 이내라 40년은 선택할 수 없습니다. 금리가 4.5%에서 5.5%로 1%p 오르면 30년 총이자는 약 6,600만원 늘어납니다. 한국은행 집계로 2026년 8월 은행의 신규 주택담보대출 평균 금리는 연 4.66% 수준이었습니다.

중도상환으로 이자 줄이기

중도상환수수료는 법으로 정한 요율이 없고 약정서를 따릅니다. 2025년 1월 13일 이후 은행 주택담보대출은 실제 비용만 반영하도록 바뀌어 대략 0.5~0.7% 수준이며, 보통 3년이 지나면 받지 않습니다. 3년 안에서도 남은 기간에 비례해 줄어듭니다.

예를 들어 수수료율 0.6%, 부과 기간 36개월인 대출을 12개월 쓴 뒤 5,000만원을 갚으면 수수료는 200,000원입니다. 같은 5,000만원에 연 4.5%로 붙는 1년치 이자는 225만원이니, 여윳돈이 생겼다면 수수료가 있어도 갚는 편이 유리한 경우가 많습니다.

원금을 일부 갚을 때는 매달 내는 돈을 줄일지, 만기를 앞당길지 은행에 고를 수 있는지 물어보세요. 만기를 앞당기는 쪽이 총이자를 더 많이 줄입니다.

변동금리라면 상환표가 바뀝니다

변동금리 대출은 정해진 주기마다 금리가 다시 정해지고, 그때 남은 원금과 남은 기간으로 상환표를 새로 만듭니다. 처음 받은 상환표는 금리가 그대로일 때의 예상일 뿐입니다. 금리가 오를 때를 대비해 지금 금리보다 1~2%p 높은 금리로도 계산해 두면 생활비 계획이 흔들리지 않습니다.

무주택이거나 1주택인 세대주가 일정 요건의 주택을 사며 15년 이상 장기로 빌린 대출은 이자 일부를 소득공제 받을 수 있습니다. 요건이 까다로우니 대출 전에 확인하는 것이 좋습니다.

계산기 사용법과 체크리스트

• 원금, 약정 금리, 만기, 상환 방식, 거치 기간을 정확히 넣었나요?
• 월 상환액이 월 소득에서 감당할 수 있는 수준인가요?
• 금리가 1~2%p 오른 경우도 계산해 봤나요?
• 중도상환 계획이 있다면 수수료 면제 시점을 확인했나요?

개월로 약정했다면 개월 수를 12로 나눠 연 단위로 넣으면 됩니다. 일찍 갚을 때의 비용은 중도상환수수료 계산기로, 더 낮은 금리로 옮길 때의 실익은 대출 대환 이자 비교 계산기로 확인하세요. 소득 대비 부담은 DSR 계산기에서 볼 수 있습니다.

상환표는 대출을 받은 뒤에도 자주 꺼내 볼수록 쓸모가 큽니다. 금리가 바뀌거나 목돈이 생길 때마다 다시 계산해 가장 덜 드는 방법을 고르세요.