경락잔금대출 한도 모의 시뮬레이션 가이드
경매 낙찰가와 감정가에 대출 비율을 적용해 잔금대출의 담보 기준 금액을 계산합니다.
경락잔금대출은 낙찰 뒤 잔금을 치르는 대출입니다
경매로 집을 낙찰받으면 법원이 정한 대금지급기한 안에 잔금을 내야 합니다. 기한은 보통 매각허가결정이 확정된 날부터 한 달 안입니다. 이 잔금을 마련하려고 받는 대출이 경락잔금대출입니다. 기한까지 내지 못하면 입찰보증금을 돌려받지 못합니다. 입찰보증금은 보통 최저매각가격의 10%이고, 재매각 사건처럼 20%로 정하는 경우도 있습니다.
그래서 경락잔금대출은 낙찰 후가 아니라 입찰 전에 알아봐야 합니다. 얼마가 나올지 모르고 입찰하면 보증금을 잃을 위험이 있습니다.
한도는 세 단계로 정해집니다
- 담보 기준: 은행은 낙찰가와 감정가에 각각 비율을 곱해 작은 쪽을 봅니다. 낙찰가가 감정가보다 많이 낮으면 낙찰가 기준이 한도를 정합니다.
- 방공제: 나중에 들어올 소액임차인의 최우선변제금만큼 한도에서 뺍니다. 서울 5,500만원, 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포 4,800만원, 광역시·안산·광주·파주·이천·평택 2,800만원, 그 밖의 지역 2,500만원입니다.
- 대출 규제: 주택이면 일반 주택담보대출 규제가 그대로 붙습니다. 규제지역 무주택자 LTV 40%(생애최초 70%), 2주택 이상 0%, 비규제지역 70%이고, 수도권·규제지역은 6억·4억·2억원 금액 한도와 DSR도 적용됩니다.
방공제는 모기지신용보험(MCI)이나 보증(MCG)에 가입하면 빠집니다. 다만 최근에는 신규 가입이 어려워 방공제가 붙는 경우가 많습니다.
지역별로 달라지는 한도 예시
방공제 방 수 1실로 이 사이트 계산기에 넣은 결과입니다. 광역시는 비규제지역 아파트로, 서울은 규제지역 무주택자로 가정했습니다.
| 조건 | 담보 기준 | 방공제 | 대출 한도 | 필요 자기자금 |
|---|---|---|---|---|
| 광역시, 감정가 3억원, 낙찰가 2억 4천만원(낙찰가 80%·감정가 70%) | 192,000,000원 | 28,000,000원 | 164,000,000원 | 76,000,000원 |
| 같은 집, 낙찰가 1억 8천만원 | 144,000,000원 | 28,000,000원 | 116,000,000원 | 64,000,000원 |
| 서울, 감정가 7억 5천만원, 낙찰가 6억원(LTV 40%) | 240,000,000원 | 55,000,000원 | 185,000,000원 | 415,000,000원 |
싸게 낙찰받으면 자기자금은 줄지만 대출 한도도 함께 줄어듭니다. 서울처럼 규제지역이면 대출이 낙찰가의 30% 남짓에 그쳐 자기자금이 훨씬 많이 듭니다. 여기에 취득세, 등기비, 명도비용은 따로 준비해야 합니다.
경매라서 다른 점과 같은 점
- 다른 점: 법원 경매로 취득하는 부동산은 토지거래허가를 받지 않아도 됩니다. 허가구역 안의 물건도 낙찰받을 수 있습니다.
- 같은 점: 대출 규제는 일반 매매와 같습니다. 수도권·규제지역에서 주택 구입용 주택담보대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 하는 조건도 함께 확인하세요.
- 주의할 점: 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금처럼 낙찰자가 떠안는 권리는 대출 한도와 별개로 현금이 더 듭니다.
입찰 전에 대출 상담으로 예상 한도를 확인하고, 낙찰 후에는 바로 서류를 내야 기한 안에 잔금을 맞출 수 있습니다.
계산기 사용법
예상 낙찰가, 감정가, 은행이 알려 준 낙찰가·감정가 기준 비율, 지역, 방공제 방 수를 넣습니다. 규제지역 주택이라면 두 비율 모두 LTV 이하로 넣어야 현실에 가깝습니다. 입찰가를 정하기 전에는 경매 최저가·입찰보증금 계산기와 경매 수익률·적정 입찰가 계산기를, 낙찰 후 비용은 명도비용 계산기와 등기비용 계산기를 함께 보세요. 소득 기준 한도는 DSR 계산기로 따로 확인합니다.
결과는 담보 기준 한도만 계산한 값입니다. DSR과 금액 한도까지 따져 가장 작은 금액을 기준으로 입찰가를 정하세요.
본 계산기는 1) 실제 낙찰가 또는 비교할 예상 낙찰가는 얼마인가요? (원), 2) 경매 감정가는 얼마인가요? (원), 3) 은행이 낙찰가에 적용하는 대출 비율은 몇 %인가요? (소수 비율), 4) 은행이 감정가에 적용하는 대출 비율은 몇 %인가요? (소수 비율) 등을 입력받아 관련 법령과 고시의 계산식으로 계산합니다.
결과는 두 담보 기준 금액 중 작은 값에서 방공제를 뺀 시나리오입니다. DSR·별도 금액 상한·선순위 권리 인수는 이 산식에 포함하지 않습니다. 실제 대출은 입찰 전에 은행에 확인합니다. 낙찰가 대비 비율을 일반 주택의 확정 대출 비율로 해석하지 않습니다.