주택임대소득세

먼저 세금이 붙는 임대인지 확인합니다

주택임대소득세는 집을 몇 채 가졌느냐에 따라 과세 여부가 갈립니다. 주택 수는 본인과 배우자의 집을 합쳐서 셉니다.

2026년 귀속분부터는 기준시가 12억원을 넘는 주택 2채를 가진 사람도 보증금 합계가 12억원을 넘으면 간주임대료가 붙습니다. 보증금 쪽 계산은 간주임대료 계산기에서 먼저 하고, 그 금액을 이 계산기에 넣으면 됩니다.

비과세 주택의 월세는 넣지 않아야 결과가 맞습니다.

분리과세는 이렇게 계산합니다

월세와 간주임대료를 합친 연간 총수입이 2,000만원 이하면 다른 소득과 합치지 않고 14%로 따로 계산하는 분리과세를 고를 수 있습니다.

1. 총수입에서 필요경비를 뺍니다. 미등록은 50%, 세무서와 지자체에 모두 등록하고 임대료 인상률 5% 이하를 지킨 등록임대주택은 60%입니다.
2. 기본공제를 뺍니다. 미등록 200만원, 등록 400만원이며 주택임대 외 종합소득금액이 2,000만원 이하일 때만 받습니다.
3. 남은 금액에 14%를 곱하고 지방소득세 10%를 더합니다.

총수입이 2,000만원을 넘으면 분리과세를 고를 수 없고 다른 소득과 합쳐 종합과세합니다.

상황별 세금 비교

이 사이트 계산기로 계산한 결과입니다. 종합과세 칸은 다른 소득에 임대소득을 더했을 때 늘어나는 세금으로, 인적공제 같은 공제를 넣지 않은 대략적인 비교값입니다.

다른 소득이 거의 없으면 종합과세가 더 낮을 수 있습니다. 반대로 월세만으로는 2,000만원이 안 되어도 간주임대료를 더하면 넘어 분리과세를 못 고르는 경우가 생깁니다. 해마다 둘 중 낮은 쪽을 고를 수 있으니 매년 다시 비교하세요.

신고와 등록, 놓치기 쉬운 것

• 신고 시기: 2026년에 받은 임대료는 2027년 5월 종합소득세 신고 때 신고합니다.
• 사업자등록: 과세 대상 임대라면 임대를 시작한 날부터 20일 안에 세무서에 사업자등록을 해야 합니다. 하지 않으면 등록 전까지의 수입금액의 0.2%가 가산세로 붙습니다.
• 사업장현황신고: 주택임대는 부가가치세 면세라, 사업자등록을 했다면 매년 2월 10일까지 지난해 임대수입을 사업장현황신고로 알립니다.
• 공동명의 주택: 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 세는 것이 원칙이지만, 소수 지분자도 임대수입이나 지분 요건에 따라 주택 수에 들어갈 수 있습니다.
• 건강보험료: 피부양자였다면 임대소득 때문에 지역가입자로 바뀌어 보험료가 세금보다 클 수 있습니다.

지자체 임대사업자 등록과 세무서 사업자등록은 서로 다른 절차입니다. 경비율 60% 혜택은 두 가지를 모두 하고 요건을 지켜야 받습니다.

이 계산기 입력 팁

다른 소득에는 총급여가 아니라 근로소득공제 등을 뺀 소득금액을 넣습니다. 장부를 써서 실제 경비가 있다면 그 금액을 넣어 종합과세 쪽을 더 정확히 볼 수 있습니다. 등록임대주택 항목은 단순히 등록만 한 경우가 아니라 임대료 인상 제한 같은 요건을 모두 지킨 경우에만 예로 답하세요. 의무를 어기면 경비율·공제로 덜 낸 세금을 다시 냅니다. 결과는 신고 방식을 고를 때 참고하는 추정치이며 실제 세액은 5월 신고에서 확정됩니다.