건물 부가가치세

왜 건물값에만 부가세가 붙을까요

사업자가 상가나 사무실 건물을 팔면 토지와 건물을 한 번에 넘깁니다. 그런데 부가가치세법상 토지 공급은 면세이고 건물 공급은 과세입니다. 그래서 총 거래가를 토지값과 건물값으로 나눈 뒤, 건물값에만 10%를 붙입니다.

• 사업자가 아닌 개인이 자기 집을 파는 거래에는 부가세가 없습니다.
• 국민주택규모(전용 85㎡ 이하) 주택의 공급은 부가세가 면제됩니다.
• 상가, 사무실, 근린생활시설 건물, 업무용으로 쓰던 오피스텔을 사업자가 팔 때 주로 문제가 됩니다.

결국 건물값을 얼마로 나누느냐가 부가세 금액을 정합니다. 그 나누는 기준이 법에 정해져 있습니다.

건물값을 나누는 순서

1. 계약서에 나눈 금액: 계약서에 토지와 건물 가액을 따로 적었다면 그 금액을 쓰는 것이 원칙입니다.
2. 30% 기준 확인: 계약서의 건물 가액이 법이 정한 방법으로 나눈 금액과 30% 이상 차이 나면 계약서 금액을 인정하지 않습니다.
3. 안분 계산: 감정평가가액이 있으면 그 비율로, 없으면 기준시가 비율로 나눕니다. 기준시가도 없으면 장부가액이나 취득가액 비율을 씁니다.

다만 다른 법령에 따라 토지와 건물 가액을 정한 경우, 그리고 건물을 사서 바로 철거하고 토지만 쓰는 경우에는 30% 이상 차이 나도 계약서 금액을 인정합니다.

6억원 건물로 계산해 보기

이 사이트 계산기에 총 거래가 6억원(부가세 별도), 토지 기준시가 2억 5천만원, 건물 기준시가 1억 5천만원을 넣었습니다. 기준시가 비율로 나누면 건물이 37.5%입니다.

1억 5천만원은 안분가액 2억 2,500만원보다 약 33% 낮아 인정되지 않습니다. 1억 8천만원은 20% 차이라 계약서 금액이 그대로 쓰입니다. 나머지는 토지 공급가액으로 면세입니다.

매수인이 사업자인지에 따라 부담이 다릅니다

• 일반과세 사업자가 사업용으로 살 때: 세금계산서를 받아 신고하면 낸 부가세를 매입세액으로 공제받거나 돌려받습니다. 다만 잔금 때 부가세를 먼저 내야 하므로 그만큼 자금이 더 필요합니다.
• 사업자가 아니거나 면세사업자일 때: 낸 부가세를 돌려받지 못해 그대로 비용이 됩니다.
• 사업을 통째로 넘길 때: 사업에 관한 권리와 의무를 모두 넘기는 포괄양수도라면 재화의 공급으로 보지 않아 부가세 없이 거래할 수 있습니다. 요건을 못 갖추면 나중에 부가세와 가산세가 붙을 수 있습니다.

계약서에는 거래가가 "부가세 별도"인지 "부가세 포함"인지 꼭 적어 두세요. 이 문구가 없으면 잔금 때 부가세를 누가 내는지를 두고 다툼이 생기기 쉽습니다.

계산기 이렇게 쓰세요

부가세를 뺀 총 거래가, 토지 기준시가, 건물 기준시가를 넣습니다. 계약서에 건물 가액을 따로 적었다면 그 금액도 넣으면 30% 기준을 함께 확인해 줍니다. 이 계산기는 기준시가 비율로만 나누므로, 감정평가를 받았다면 감정가 비율로 다시 확인해야 합니다.

토지 기준시가는 ㎡당 개별공시지가에 토지 면적을 곱해 구합니다. 개별공시지가는 부동산공시가격알리미에서 찾을 수 있습니다. 건물 기준시가는 건물 기준시가 계산기로 미리 구하거나 홈택스 조회로 확인합니다. 취득 비용은 취득세 계산기로, 수익성은 임대수익률 계산기로 함께 살펴보세요. 결과는 추정치이며 실제 과세 여부와 금액은 거래 구조에 따라 달라집니다.