임대수익률

계산기가 보여 주는 세 가지 수익률

이 계산기는 한 물건에 대해 수익률을 세 가지로 나눠 보여 줍니다. 이름이 비슷해 헷갈리기 쉬우니 뜻부터 정리합니다.

• 표면수익률: 1년 월세 ÷ 실투자금입니다. 실투자금은 매입가와 부대비용을 더하고 보증금을 뺀 금액으로, 대출금도 포함합니다.
• 순수익률: 공실을 반영한 월세에서 운영 경비를 뺀 순영업소득을 실투자금으로 나눈 값입니다.
• 자기자본수익률: 순영업소득에서 대출이자를 뺀 현금흐름을, 대출을 뺀 내 돈으로 나눈 값입니다.

순수익률은 대출과 관계없이 물건 자체의 실력을 보여 주고, 자기자본수익률은 내 돈이 낸 성과를 보여 줍니다. 두 숫자를 나란히 봐야 대출이 도움이 되는지 알 수 있습니다.

비용을 넣으면 얼마나 달라질까

매입가 5억원, 보증금 5천만원, 월세 150만원, 대출 2억원(연 4.5%)인 상가로 계산했습니다. 비용을 넣은 줄은 매입 부대비용 2,300만원(매입가의 4.6% 수준), 연 운영 경비 300만원, 공실 5%를 가정했습니다.

비용을 빼먹으면 자기자본수익률이 3.60%로 나오지만, 넣으면 1.87%로 절반 가까이 줄어듭니다. 또 순수익률 2.98%가 대출금리 4.5%보다 낮아서 대출을 늘릴수록 결과가 나빠집니다. 대출 3억원이면 1년에 손에 남는 돈이 60만원뿐입니다.

대출이 도움이 되는 조건

판단 기준은 간단합니다. 순수익률이 대출금리보다 높으면 대출이 자기자본수익률을 끌어올리고, 낮으면 끌어내립니다. 위 사례에서 금리를 연 3.0%로 바꿔 넣으면 자기자본수익률은 2.97%로, 대출이 없을 때의 2.98%와 거의 같습니다. 순수익률과 금리가 비슷하면 대출의 효과가 거의 없다는 뜻입니다.

그래서 매물 소개에 적힌 수익률보다 내 조건으로 구한 순수익률을 먼저 보고, 지금 받을 수 있는 대출금리와 나란히 놓아 보는 것이 좋습니다. 금리가 오를 수 있는 변동금리라면 1%p 높은 금리로도 한 번 더 계산해 두세요.

보증금을 늘리면 수익률이 오르는 이유

보증금은 이자 없이 빌린 돈과 같습니다. 그래서 보증금을 높이고 월세를 낮추는 반전세로 바꾸면 실투자금이 줄어 수익률이 올라가 보이기도 합니다. 하지만 계약이 끝날 때 그 돈을 고스란히 돌려줘야 하고, 다음 세입자를 같은 조건으로 구하지 못하면 내 돈으로 메워야 합니다.

또 3주택 이상을 가진 사람이 받은 보증금 합계가 3억원을 넘으면 일부를 임대수입으로 보는 간주임대료가 생깁니다. 수익률 숫자만 보고 보증금 비중을 정하지 말고 돌려줄 능력과 세금까지 함께 따져 보세요.

운영 경비에 넣을 항목

• 재산세 같은 보유세와 종합부동산세 해당 여부
• 공실 기간에 집주인이 대신 내는 관리비
• 화재보험료와 정기 수선비(도배, 설비 교체 등)
• 재계약이나 새 세입자를 들일 때 내는 중개보수
• 세무 신고를 맡긴다면 그 수수료

공실률을 0으로 두면 결과가 가장 좋게 나옵니다. 주변 비슷한 물건이 얼마나 비어 있었는지 확인하고, 공실 가정을 두세 가지로 바꿔 가며 계산해 보면 최악의 경우를 미리 알 수 있습니다.

세후 수익과 이어서 볼 계산

이 계산기의 결과는 세금을 빼기 전 값입니다. 대출 원금 상환, 임대소득세, 팔 때의 양도소득세는 들어 있지 않습니다. 매입 부대비용에 넣을 취득세는 취득세 계산기로 먼저 구할 수 있습니다.

주택 월세라면 주택임대소득세 계산기로, 3주택 이상이 받은 보증금은 간주임대료 계산기로 세금을 이어서 확인하세요. 상가나 사무실을 빌리는 쪽 입장에서 비교하려면 환산임대료(NOC) 계산기가 맞습니다.