명도비용

명도는 세 가지 길로 진행됩니다

명도는 집에 사는 사람을 내보내고 집을 넘겨받는 일입니다. 경매로 낙찰받은 집이든 월세가 밀린 임대주택이든 비용은 어떤 길로 가느냐에 따라 크게 달라집니다.

• 협의: 이사 날짜와 이사비를 합의하고 스스로 나가게 합니다. 시간이 가장 짧습니다.
• 인도명령: 경매 낙찰자가 대금을 낸 뒤 6개월 안에 법원에 신청하는 간단한 절차입니다. 변론 없이 결정이 나옵니다.
• 명도소송: 6개월이 지났거나, 인도명령 대상이 아닌 점유자이거나, 일반 임대차일 때 거치는 정식 소송입니다.

인도명령은 채무자, 소유자, 권리 없는 점유자를 상대로 합니다. 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인은 대상이 아니므로, 이 경우는 보증금 반환 문제부터 정리해야 합니다.

강제집행까지 가는 순서

1. 인도명령 결정이나 판결을 받고 상대방에게 송달되게 합니다.
2. 결정 정본, 집행문, 송달증명원을 갖춰 집행관 사무소에 강제집행을 신청합니다.
3. 집행관이 정한 비용을 예납합니다. 노무 인원은 짐의 양, 층수, 승강기 유무로 정해집니다.
4. 집행관이 현장을 찾아 자진해서 나가라고 알리는 계고를 합니다. 이 단계에서 합의되는 경우도 많습니다.
5. 그래도 나가지 않으면 집행일에 짐을 꺼내 창고에 보관합니다. 찾아가지 않으면 법원 절차로 처분합니다.

점유자가 바뀔 위험이 있으면 미리 점유이전금지가처분을 해 두는 것이 좋습니다. 그래야 받은 결정이나 판결을 새 점유자에게도 쓸 수 있습니다.

같은 집, 절차에 따른 비용 차이

전용 59㎡ 아파트를 예로 들었습니다. 월세 120만원을 받을 수 있는 집이고, 노무비 평당 10만원, 집행관 수수료 20만원, 운반 40만원, 보관료 월 30만원 × 2개월, 인도명령 관련 비용 20만원, 소송비용 300만원은 모두 가정한 금액입니다. 이 사이트 계산기 결과는 다음과 같습니다.

협의의 이사비는 계산기의 소송비용 칸에 넣어 비교했습니다. 숫자를 보면 가장 큰 차이는 집행비용이 아니라 기간입니다. 한 달이 늘 때마다 월세 120만원과 대출이자가 함께 빠져나갑니다.

집행비용은 법적으로 상대방이 부담할 돈이라 나중에 청구할 수는 있습니다. 하지만 상대방에게 재산이 없으면 받아 내기 어렵습니다. 예산을 짤 때는 내가 내는 돈으로 잡는 편이 안전합니다.

비용을 줄이는 현실적인 방법

• 경매라면 대금 납부와 동시에 인도명령을 신청해 6개월 기한을 놓치지 않습니다.
• 계고 단계까지 진행해 두면 합의가 쉬워지는 경우가 많습니다.
• 이사비는 정해진 금액이 없습니다. 예상 집행비용과 지연 기간 손실을 합한 금액을 기준으로 협상합니다.
• 합의했다면 날짜와 금액, 짐을 남기지 않는다는 내용을 문서로 남깁니다.

잠긴 문을 열거나 짐을 임의로 치우면 주거침입·재물손괴 같은 형사 문제가 생길 수 있습니다. 강제로 내보내는 일은 반드시 집행관을 통해야 합니다.

계산 결과를 입찰가에 반영하기

명도 총비용은 입찰 전에 예산에 넣어야 하는 돈입니다. 이 금액을 경매 수익률·적정 입찰가 계산기의 명도·수리 비용 칸에 넣으면 상한 입찰가가 그만큼 내려갑니다. 임차인이 보증금을 얼마나 돌려받는지는 경매 배당 계산기로 미리 볼 수 있습니다. 배당을 받는 임차인일수록 협의가 쉬운 편입니다.

집행 비용과 절차는 사건과 지역에 따라 다릅니다. 실제 예납 금액은 관할 법원 집행관 사무소의 안내로 확인하세요.