재건축 연한

재건축 연한은 사용승인일부터 셉니다

재건축 연한은 준공 후 몇 년이 지나야 노후 건축물로 보는지 정한 기간입니다. 도시 및 주거환경정비법 시행령은 준공 후 20년 이상 30년 이하 범위에서 시·도 조례로 정하게 하고 있습니다. 2014년 9월 개정 전에는 최장 40년이었지만 지금은 30년이 상한입니다.

서울시 조례는 철근콘크리트 등으로 지은 건축물(단독주택 제외)을 30년으로 정하고 있고, 다른 시·도도 대부분 30년입니다. 준공 연도는 분양이나 입주 시점이 아니라 건축물대장의 사용승인일로 확인합니다.

연한 계산 사례

이 사이트 계산기에 연한 30년을 넣은 결과입니다. 남은 기간은 2026년을 기준으로 셉니다.

연한이 지났다는 것은 재건축을 추진할 수 있는 출발선에 섰다는 뜻일 뿐입니다. 사업이 실제로 되는지는 뒤따르는 진단과 주민 동의, 인허가가 정합니다.

연한 다음 단계: 재건축진단과 정비 절차

2025년 6월 4일부터 재건축 안전진단은 "재건축진단"으로 이름이 바뀌었고, 진단을 받는 시점도 늦춰졌습니다. 예전에는 진단을 통과해야 다음 단계로 갈 수 있었지만, 지금은 연한이 지난 단지라면 진단 전에도 정비계획 수립과 조합 설립을 진행하고 사업시행계획인가 전까지만 진단을 통과하면 됩니다.

1. 정비계획 수립과 정비구역 지정
2. 추진위원회 구성과 조합 설립(전체 구분소유자 70% 이상 등 동의 필요)
3. 재건축진단 통과(사업시행계획인가 전까지)
4. 사업시행계획인가
5. 관리처분계획인가, 이주와 철거, 착공

재건축진단은 구조안전성 30%, 주거환경 40%, 설비노후도 30%의 비중으로 평가합니다. 주거환경 항목에 지하주차장, 주민공동시설, 승강기 등이 더해져 주차난이나 층간소음 같은 생활 불편이 더 크게 반영됩니다. 그래도 절차 전체에는 단지에 따라 10년 넘게 걸리기도 합니다.

재건축진단은 토지등소유자 10분의 1 이상이 동의해 관할 시장·군수 등에게 요청할 수 있습니다. 진단 비용은 요청한 쪽이 부담할 수 있으니, 연한 계산 다음에는 주민 동의를 모을 수 있는지부터 확인하는 것이 현실적인 첫걸음입니다.

리모델링과 무엇이 다른가요

오래된 단지라도 이미 용적률이 높아 새로 지어도 늘릴 수 있는 세대가 적다면 리모델링을 택하기도 합니다. 연한이 아직 멀었다면 리모델링 가능 시기부터 확인해 보세요.

투자 전에 확인할 것

• 재건축부담금: 조합원 1인당 초과이익이 8,000만원을 넘으면 부담금이 부과됩니다(2024년 3월 27일 시행 기준). 1주택자로 오래 보유했다면 감면이 있습니다.
• 조합원 지위 양도 제한: 투기과열지구에서는 조합설립인가 뒤 집을 사면 원칙적으로 조합원이 될 수 없고 현금청산 대상이 될 수 있습니다.
• 분담금: 새 아파트를 받으려면 내 권리가액과 분양가의 차이만큼 분담금을 냅니다. 공사비가 오르면 분담금도 늘어납니다.
• 사업 기간 동안의 비용: 이주 기간의 주거비와 대출 이자도 함께 계산합니다.

건물만의 남은 가치는 건물 잔존가치 계산기로, 매수할 때 드는 세금은 취득세 계산기로 이어서 확인할 수 있습니다. 연한과 진단 기준은 시·도 조례와 고시에 따라 다를 수 있으니 관할 구청의 안내를 함께 보세요.